深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

深圳房价对于深圳人来说比较贵,但是对于其他一线城市,甚至隔壁莞村人来说,已经不算贵了

今天分享一下某资深投资客的部分深圳买房攻略(以下内容仅供参考,其中一些观点我们也并不完全认同,蓝色字体为渔村天涯点评):

深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

一、现在适不适合入手房产?(点评:答案肯定是适合,此处内容略过)

二、深圳值不值得买入

1、深圳是一线城市的新锐。拥有极度紧张的供求关系,第7次人口普查深圳常住人口数量是1756万人,而2022年1月的核酸统计,广东深圳:已完成2218.7万人次核酸检测。深圳拥有1082万套住房,其中住宅仅为189万套,占比17.5%。

其中20年楼龄以内的小区为1848个,南山区20年楼龄以内仅为349个,宝安区20年楼龄以内299个,龙华区20年楼龄以内170个,合计818个。

如果范围缩小一点20年楼龄以内:前海49个,宝中46个,碧海23个,红山30个,上塘11个,香蜜湖22个,科技园39个,后海16个,南山中心区39个,西丽24个,大学城25个,深圳湾22个,蛇口54个,合计400个小区。(数据来源:贝壳app)(点评:总体上没问题,不过贝壳数据不完全准确,仅供参考)

如果再筛选掉一些大标的、豪宅、双拼房、住宅名义的写字楼、垃圾盘,能够买入的核心资产的供求关系将更为严峻。

2、经过指导价的打击深圳2017年-2022年这五年的时间里,由于这中间的波动其五年平均涨幅并没有很显著,现在的价格相当于2020年5-6月份的价格。所以总体来说拥有很强的内在上涨动力,被指导价错杀的深圳楼市的价格也早已低于了它应有的价值。

深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

三、深圳现在适不适合买入?

1、从一线市场上来看,笋盘去化加速,业主接连反悔和跳价。如西城雅筑、豪方天际、诺德假日、前海时代、佳兆业前海广场、幸福海岸等等都已经出现过中介围攻或连夜涨几十万的例子。(点评:这几个小区的案例近期确实存在)

2、尽管深圳现在按揭还是受到指导价影响,名额依然还是受到了升级版限购的影响,但是依然出现了强劲的购买力,比如广州的房产投资者、深圳的华为员工、以及其他的退出实业寻求避险的企业主。我们认为现在的竞争仍然不够激烈,凡事应当趁早,最危险的时刻已经过去。当牛市来临的时候,四年的涨幅一朝兑现。

3、2019年户籍人口增加40.08万,人才引进28万,贝壳系统显示现在的挂牌量为6.8万(含公寓、商办)

特别备注:五年前2017年社保缴交人数1396万人次(统计医疗保险)

深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

4、新房市场反应也很剧烈,已经在加速去化了,现场客户激增。前海龙光一杯茶已经涨到100+,还不一定喝的上。某知名本土大V在售的云玺茶,也高居140-150一杯,同样不一定喝的上。

5、深圳整体的躁动情绪已相当高涨,中介的微信运动步数,普遍在1.5万步以上,带看量放大,咨询量放大

6、单看成交量有失偏颇,成交量数据因为规则的改变已严重滞后于市场的真实现状。单从成交量上来看,是很难界定当下的行情进程的。

深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

四、疫情对深圳的影响

疫情对深圳的影响主要体现在三个方面:

1、相对分数更高的答卷,可能会迎接一批在其他城市失望出走的购买力。

2、业主方对于未来的忐忑,是买家提刀砍价的机会

3、买家对于未来的忐忑是果断的房产投资者脱颖而出的机会

备注:相信科学

曾几何时2020年的时候深圳本土疫情也曾经让深圳市按下了暂停键,但是随着复工复产的放开,行情进入到了牛市行情。所以疫情实际上对于行情并没有打断作用,也没有抑制作用,相反我们认为房产投资者应该珍惜疫情创造的建仓期,以逸待劳。

五、深圳买哪里?深圳可买的范围并不大,我们更推荐核心板块的核心资产,400-1500万左右的标的,这类产品更符合,“庞大的全国避险资金涌入到狭窄的产品夹缝里”的观点。我们认为未来的涨幅是如同水滴如湖中,产生涟漪一般,从顶级板块向其他板块扩散而去。并且我们把产品分成了三个梯队,当第三梯队达到瓶颈的时候行情也快达到了由盛转衰的地步,所以其余的补涨行情我们认为并不值得投资。

三波行情依次是:

第一波来自:前海宝中,且已经异动。

第二波来自:科技园、后海、碧海

第三波来自:西丽、红山、上塘

其余板块,战火烧到哪算哪

(点评:目前前海宝中确实有异动)

深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

六、避坑指南

1、龙岗、罗湖、盐田、大鹏、坪山、深汕合作区不去

2、福田非学位房不去

3、龙华红山上塘以外非学位房不去

4、老破大不去,老破小非学位不去,老破小有学位谨慎去。

5、光明、坪山、沙井可能会出现集中出货的踩踏行情。

6、14号线尾部几个站,可能会出现集中出货的行情

7、双拼房不买

8、低楼层、朝向差需要权衡价格

9、因为存在高赠送的房产,所以不能完全按照单价来衡量房价。

10、小产权不去,回迁房不去

11、公寓不去

(烂标的也有玩法,但不是每一个人都能全身而退)

(点评:这部分内容会得罪很多深圳业主,不过投资客追求的是短期高回报,因此他们这样讲无可厚非)

深圳人口总数2022(深圳人口总数2022年)

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