买房贷款的时候，银行对首套房和二套房的首付、利率有区分，二套房的首付、利率成本要更高，有朋友问融360说房君，这首套房和二套房的认定标准是什么呀？常说的“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”分别是什么意思？
认房又认贷：意思是既要调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产，又调查银行征信系统有无住房贷款记录，只要其中一个有记录，都不能算首套房。
比如北京：名下有一套房产或者有住房贷款记录，无论贷款是否还清，再买房都算二套房。
认房不认贷：只调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产，不看贷款记录。
认贷不认房：只调查借款人在银行征信系统有无住房贷款记录，不看名下是否有房。
在这三种说法中，就属“认房又认贷”最严格，因为要同时审查借款人的住房和贷款情况，在限购政策收紧的大背景下，很多城市都执行的是“认房又认贷”的政策。
而且，首套房、二套房的认定，是以家庭为单位的，也就是说已婚、有子女的情况，都会影响到房屋套数的认定。接下来，在认房又认贷的政策下，融360说房君为大家举例说明。
1、婚前一方贷款买房，婚后以另一方名义申请贷款买房
案例：小明婚前自己贷款买了一套商品房，后来遇到了小红，两人登记结婚，双方的户口还是分开的，婚后想以小红的名义再买一套房，银行判定该套房为二套房。
正如之前所说，无论是收入、征信、还是首套房、二套房认定，都是以家庭为单位的，银行在审批贷款的时候，会要求借款人提供户口本，已婚的要提供结婚证，离婚的要提供离婚证+离婚协议书或法院判决书，婚前一方贷款买房，婚后以另一方名义申请贷款买房的话，会被算作二套房。
小明和小红虽然户口不在一起，但是已经在民政局登记注册，属于法律上的夫妻关系，即便小红名下没有住房，银行在审查的时候也会看小明名下的住房和贷款情况，既有住房又有贷款记录，再买房肯定算二套房了。
2、婚后双方共同贷款买房，离婚后以一方名义申请贷款买房
案例：小明和小红结婚后，一起贷款买了第一套房子，为了规避限购政策，两人商量离婚，将房子归到小红名下，再以小明的名义申请贷款买房。
上面是典型的假离婚买房的套路，早些年，有人的确通过这种方式躲避了限购政策，不过，自从去年限购限贷政策收紧后，很多城市针对假离婚买房出台了限制措施，比如北京，规定对于离婚一年内的房贷申请人，再买房仍然按照二套房政策执行；再比如成都，规定夫妻离婚后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，想通过假离婚买房是行不通了。
3、之前贷款买房，现在卖掉旧房贷款买新房
案例：小明和小红婚后一起贷款买了第一套房，后来生了宝宝，老人过来帮忙带孩子，原来的小房子住不下了，打算卖掉第一套房，换个大点的房子，这个时候换房申请房贷仍然算二套房。
很多早些年买房的家庭，由于家庭成员的增加，有了换房的打算，以前认房不认贷的时候，只要还清贷款，卖掉第一套房，再买房仍然算首套房，但是执行“认房又认贷”以后，这样操作，还是被算作二套房。
4、父母名下有住房，以未成年子女名义申请贷款买房
案例：小明和小红名下有一套住房，他们打算以儿子小小明的名义再买房。
要知道，未成年子女和父母属于一个家庭，银行会审查未成年子女名下的住房情况，以未成年子女名义买房，也会查父母名下的住房、贷款情况，他们这样操作，依然会被算作二套房。
为了堵住父母借子女名、或者子女借父母名买房的缺口，有些城市专门出台了政策，比如成都，规定父母投靠成年子女入户的，不能作为单独家庭购房，也就是说，父母跟成年子女在一个户口本上，属于一个家庭，所有家庭成员同时受限购政策影响。
这样看来，不管是卖掉房子、还是还清了贷款、亦或是假离婚买房，在“认房又认贷”的限制下，都很难再享受首套房的政策，而且，随着市场的不断沉淀，未来可能会有更多的城市，针对假离婚、借名买房等躲避限购的手段，出台更为细分、严厉的政策。因此，建议大家买房之前，一定要了解清楚当地的限购政策，做好应对准备。
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