上海汤臣一品房价2022(上海汤臣一品房价2022降了吗)

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上海的豪宅市场又火了?

刚刚复工复产的上海,很多豪宅已经迫不及待地挂牌上市。

根据我们的不完全统计,6月初,上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。

仅6月初,上海已经有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

可供参考对比的CRIC数据是,2021年以来,上海总价1亿以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。

最新挂牌的一套豪宅房源,位于上海的黄金地段新天地。翠湖天地最新一期翠湖五集一套还在5年限售期内的房源,被标上1.25亿元的总价挂牌上市,单价近36万元/平方米。

这套房子2021年的买入价仅6000多万元,时隔一年,就被业主以两倍的价格挂出,且不说能否成交,业主的投资心态可窥一斑。

不过,上海价格最坚挺的豪宅,还是位于被戏称为“梧桐区”的“衡复历史文化风貌区”及其周边的老洋房。

目前上海成交的豪宅,单价最高纪录已经达到75万/平方米,这套位于华山路889号的老洋房去年以8.5亿元的总价成交,刷新了上海顶豪的单价纪录。

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自6月上海复工复产之后,不断有关于上海豪宅市场的消息。

从成交来看,最受瞩目的当属位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房,2.5亿元的总价,折合成交单价64.7万元/平方米,历经两个月疫情的平静,上海的豪宅市场因为这套房源的成交瞬间出现了一个小高潮。

这套房源位于永嘉路569号,为花园住宅,是上海市徐汇区文物保护建筑。永嘉路位于上海老梧桐区,一路走过,都是类似的花园住宅及文物保护建筑。

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永嘉路一家专门做老洋房业务的中介门店负责人告诉我们,近期成交的永嘉路569号价格属于“比较好的价格”,以往他们代理的房源大多都要经过至少几个月的时间才有可能成交。

本次以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房,是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居,上一次成交是在2017年,成交总价1.7亿元。

2021年底,这套老洋房再次挂牌上市,当时标出的价格是3.2亿元,比最终的成交价还高出7000万元。

这么一算,永嘉路这套老洋房从2017年买入到了2022年5月卖出,5年价格涨8000万元,涨幅高达47%,获利可观。

“去年的时候,就在569号对面,4亿左右成交了一套老洋房,在这附近总价1亿以上的成交还是挺普遍的,新房都要好几千万了,老洋房上亿很正常,可能以前关注的人没那么多吧。”只做老洋房生意的中介负责人很淡定。

他说的4亿左右成交的老洋房是永嘉路590号,为纺织大亨吴昆生故居,2019年底时报价4.2亿元,具体成交价他不愿意多说。但我们还是打听到,永嘉路590号的最终成交单价在45万元/平方米。

高价挂牌然后降价成交,基本上是上海老洋房的买卖常态。

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我们在现场调研中发现,最近部分专注中高端住宅业务的中介门店挂牌量出现明显的增长,一位只做3000万以上豪宅交易的中介表示:“复工之后的确有一波放量挂牌,单纯从量上来看是多了不少,但目前还不能确定是否和2个月的疫情管控后集中挂牌有关,还要再观察一段时间。”

据不完全统计,2022年6月初,上海总价1亿以上的豪宅就已经超过30套二手房源挂牌。

据CRIC中国房地产决策咨询系统显示,2021年1月至2022年5月期间,总价1亿以上的一手豪宅共成交18套,二手豪宅共成交27套,累计成交45套。

也就是说,今年6月至今上海总价1亿以上的豪宅挂牌量已经超过了过去一年多的成交量,明显供过于求。

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从成交来看,CRIC数据显示,2022年6月1-9日,总价3000万以上的一手豪宅成交共23套,另据各平台的不完全统计,总价3000万以上的二手房成交10套,合计33套。也就是说,在6月初的将近10天里,上海总价3000万以上的豪宅,平均每天能成交3.7套。

2021年同期,总价3000万以上的一手豪宅仅成交17套,2022年同比增长了35.3%。不排除因4、5月上海疫情造成市场交易暂停,一些进行中的交易都推迟到6月成交,形成了成交数据的高企。

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从具体成交日期来看,6月6日之后的成交明显高于6月1日至5日,其中6月8日集中放量明显。

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从具体成交情况来看,CRIC中国房地产决策咨询系统显示,2021年1月至2022年5月期间,一亿以上二手豪宅共成交27套。

其中最贵的是华山路889号,成交总价8.5亿元,单价高达75万元/平方米。

该房源由889、891号组成,面积高达1131平方米,原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活先生的宅邸。

从二手豪宅的成交情况来看,老洋房占比约30%,单价普遍在20万元/平方米以上,但如永嘉路老洋房和华山路889号这样超60万元/平方米仍是个例。

最近还有上海陆家嘴豪宅汤臣一品一套房源以超过60万元/平方米单价挂牌上市的传言,我们在多个平台上也没有找到相关信息,多家中介表示并没有看到关于该房源的消息。

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去年底刚刚开盘的翠湖五集,虽然还在5年的限售期内,但是仍然有少量房源在6月初挂牌上市,其中三套房源挂牌价均过亿。

一套位于翠湖五集2号楼高区的房源,建筑面积338.45平方米,买入价6500万元,以1.25亿元的价格挂牌,涨幅高达92.3%。

还有一套同样位于高区的翠湖五集房源,面积338.35平方米,挂牌价格1.2亿。另有一套翠湖五集房源,面积454.4平方米,挂牌价1亿元。

这些房源最终能不能以这个挂牌价成交,以及需要挂多久才能成交,都还是未知数。但是,上海豪宅,尤其是核心地段的豪宅,一二手价格倒挂的现实就摆在眼前。

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不仅仅是翠湖天地,在调研中,有不少豪宅挂牌价与买入价都有巨大差距。如九龙仓滨江壹十八位于高区次顶楼的房源,建筑面积346平方米,还在五年限售期内,买入价4500万,以6880万元挂牌,涨幅近53%。

苏河湾一套独栋别墅,建筑面积639.42平方米,该房源满五唯一,买入价为5320万元,挂牌价2.5亿,涨幅近3.7倍,令人咋舌。

我们还发现,有部分挂牌的豪宅尚有抵押没能还清,如另一套挂牌的华侨城苏河湾别墅,总面积1220平方米,售价4.1亿,该房源距上次交易不满5年,买进价为1.3亿,尚有抵押9000万。

部分豪宅“天价”挂牌的回潮,可能有部分中介和经纪人故意“挂高”以吸引市场及媒体的关注,从而推动豪宅市场价格的因素,也有上海一二手价格倒挂的因素,尤其是核心地段的豪宅,价差明显。

“价差越大越好卖”是去年上海新房市场“一房难求”的重要原因,也导致大量投资客,包括一部分“打新炒房”族加入上海豪宅的购房群。

受其影响,上海部分单价10万-16万元/平方米的二手豪宅价格在2021年下半年较上半年上涨10%左右,部分单价超16万元/平方米的二手豪宅房价下半年涨幅均在10%以上,其中翠湖天地(四期)最高涨幅达14.87%。

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一手房方面,CRIC数据显示, 2021年1月至2022年5月间,上海一手房成交总价最高的并非名声在外的汤臣一品,也并非与之齐名的翠湖天地,而是位于上海闵行区的别墅项目古北壹号,最高的成交总价为3.44亿元;成交单价最高的是古北壹号的另一套别墅,单价约25万元/平方米。

2021年10月,汤臣一品和翠湖五集均有成交,均价分别为21.9万元/平方米和18.1万元/平方米,汤臣一品成交总价1.33亿元,翠湖五集成交套均总价1.13亿元。

这一数据,似乎打破了大家对于汤臣一品和翠湖天地最贵豪宅的刻板印象。

总体来看,一手顶豪上亿成交基本上都是大面积户型,18套房源平均均价为18.45万元/平方米。

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近年来,上海顶豪市场跑在全国前列,2021年无论是3000万元/套以上,还是5000万元/套以上豪宅,上海的成交套数都占据全国半壁江山。一定程度上,上海顶豪市场于全国都有引领作用。

永嘉路老洋房的成交再次点燃了上海豪宅市场的热情。从目前来看,6月至今上海豪宅挂牌量的确出现了一定上升,但集中挂牌有疫情的因素,能否成交还要看市场的恢复情况。

上海豪宅目前仍然呈现价格稳步上涨的趋势,高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态,疫情在一定程度上加速了他们出货的决策,价格是一种对市场的试探。

我们认为,豪宅价格的坚挺,说明了上海仍有巨大的吸引力。未来无论是豪宅还是刚需市场,上海楼市能否继续坚挺,还需看疫后上海整体经济、生活的恢复速度和程度。

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