房地产盛宴结束了吗？最宽松政策还推得动房价吗？与房产共存的最佳姿势是什么？今天一次性给你说清楚。

搞懂了“池子”就一通百通

大家都在说中国房产是个池子，没错，搞懂了这个“池子”的内涵，你就一通百通了。

花开两朵，先看一朵。你买了一套市价300万的房，首付三成100万，银行按揭200万，300万打到开发商的账上。这300万支付土地款以及各类规费赋税给国家，再有建造过程中的钢筋水泥玻璃门窗绿化工资运输等支出，剩下的就是开发商的利润。这一长串链条上每个人都拿到了现钱，可以出去消费出去浪，而你背上了200万的银行债，用几十年慢慢还，但可以看着蹭蹭涨的房价偷着乐。这朵花先放着……

再看另一朵花，入世后依靠制造业立国，出口海量产品以及吸收外资，外汇储备狂飙突进。没有实行可自由兑换的前提下，工厂赚的外汇和进来的外资都要在银行换成等值人民币才能在国内花。货币的本质是要和一个国家的实物资产对应的，很多人看着我们货币发行量年年猛增，就说我们也在印钱放水，其实很大一部分是被外资兑付顶上去。

存在银行绿绿的外币，之前大量买进美债吃利息。而换出来的人民币，一部分保证继续生产，大部分就流通到市面上消费了。随着外储的规模飙升，换出来的人民币自然也爆炸式增长，这些钱往哪去？这个海量级货币如果买一般商品，肯定买什么什么炸，“蒜你狠”、“豆你玩儿”的梗大家都还记得不？

这时候就最好有个池子装钱，既能装得下不撑死（够大），又能栓得住不乱窜（够稳），还要能带动一系列上下游，还要国家企业群众利益雨露均沾都开心……典型得既要又要还要。众里寻他千百度，除了房子谁也hold不住！这朵花也说完了。

那这两朵花有啥关系？（现在明白过来你的领悟力已经超越大多数野生经济学家了。）外资汇兑产生的海量人民币，通过各个渠道被大量沉淀进房地产；房子解决池子大小，你的债解决池子稳定性，同时还伴随着诸多行业的兴盛和消费大繁荣，同时还有房子升值带来的阶层跃升……房子成了经济支柱一点不奇怪，房价单向狂奔理所当然。

池子不再香的原因，你做梦也想不到

可是近几年，政策越来越严了，房企暴雷越来越多了，房价越来越涨不动了，怎么了？池子不香了么？又不是夜壶，说扔就能扔。因为#事情正在起变化# ，只是你还不知道！

先看一张诡异的图，它揭示了全部谜底。

图很简单只有两条线，一条是外汇储备，一条是美元兑人民币汇率。看出什么门道来了吗？他们交叉在2008年，同时在2015左右年到顶，啥意思？#事情正在起变化#?

交叉点是提醒你2008年是个特殊年份。2015年发生了一件足以影响所有人资产价值的大事—811汇改！这次汇率改革核心是两件事：人民币不再单一联系美元汇率，而是和诸多世界主要货币一揽子捆绑；人民币汇率双向浮动，能涨能跌。咱就不讲理论了，那玩意儿说一堆，大家脑仁都疼。

你只要看那根蓝色线条(汇率)，当中有十分明显的三个阶段：05年前是一条直线，那时候国家没几个外汇，汇率也管得死死的；05-15年人民币值一直飙升，从8一路升到6，这既有国力增长的体现，也有国际压力的做用，但谁都不能否认？这十年是不是经济最繁荣，日子最好过的十年？在升值预期下，各路热钱也奔涌而入，什么资产都升值，尤其以房子为首。根本原因就是这只汇率大手在推动！

而2015年，李嘉诚抛售内地资产达到高峰全面撤退；2016年，“房住不炒”出台……自此暴雷房企越来越多，房价开始逐步做顶，在惯性推动下，从2018年带杠杆入房市的人，绝大多数要么日子不好过，要么心里不舒服。

一切变化是不是都指向这个2015年的拐点？为什么日子过得好好的，突然要汇改？

还真不是我们自己要改，看看这张图吧！

美国私人持有的联邦债务总额

美国金融的运行逻辑是美联储印钱，美国政府发国债，政府把债卖给美联储，美联储再卖到全世界，美国政府收了钱背了债就可以尽情消费尽情浪，但也要给全世界所有买了国债的人支付利息还本金。

美国自2008年通过qe大放水挽救了危局，同时也尝到了糖有多甜，世界对于美元滥印的承受力有多强，努力干活还债（重振制造业）的日子有多难，于是彻底开始放飞自我，有困难找印刷厂，印出一亿美元成本，成本只有19.6万美元，而它的特权是这9900多万的溢价，可以让全世界买单。看看它的负债率，就是从08年开始坐上火箭的，彻底摆烂了。

我们作为最大的产品输出国，实物换毛票，自然被薅的羊毛最多。也看出来人家这流氓是耍到底了，随之而来的是，中国经济运作模式的根本性调整。

外汇储备，尤其是美元不再多多益善，而是保证筑牢基本风险防火墙，自15年以后就维持在30000亿左右，再无波澜。可外贸出口还是年年增长，怎么做到平衡的？你有没有想过为什么全世界范围内只有我们开了个进博会？买买买呗！其他的对外投资与援助也是重要的平衡阻尼器。

外储不再增加，意味着池子里的水不再增多了，那对房产会有什么影响呢？

房子以后就是房子，不会再回头

2016年提出了“房住不炒”，然后一直说到今天，其实这是非常良心的做法，这几年所有的调控手段都指向一个目标，打掉房子的金融属性（高杠杆、流动性），回归它的消费属性。因为房子作为资金沉淀池的历史使命已然完成，再也不会回头。可惜好多人还是不信邪，李嘉诚和许家印就是那个时候擦肩而过，心里轻蔑得说着同样一句话“傻*”！#“房住不炒”背景下，怎样的房子更有价值#?

有人会质疑，房价受到调控涨不动，那是因为城镇化率高、人口下滑快、房价影响消费blabla，筒子们，搞反了！再看一张图。

20年里城镇化率从不到30%飞速突破60%的国家，全世界极为罕见，日韩在历史的某阶段是接近这一曲线的，但有着多少倍的人口体量差距啊！这背后其实就是一条非常清晰的发展曲线：

制造业立国～设立大量工厂～海量人口进城～飞速提升城镇化率，是经济破纪录的发展催生出了那么多破纪录的社会发展记录。

那房子今后在我们普通人生活中应该是个什么存在呢？

1.基本失去了金融属性，就是说你不能再把它当投资品看待。投资要优先考虑的流动性在房子身上没有任何弹性，房住不炒将成为自愿自觉的行为。

2.房子接下来的第一功能是居住，这个很好理解，本该如此，人人都需要。第二大属性是资产配置，但这纯属有钱人的游戏，人家钱多多，现金、债券、黄金、信托、房产、古董……按喜欢的比例都放一点，以保值及对冲风险为主，普通人如果把资产都摁在房产上，那不叫配置，那叫赌博。

3.眼下史无前例的房产宽松政策出台，会再度将房价顶上去吗？当房子没有了金融属性，那它就是一件普通消费品，你就要按商品的逻辑来推演。

家电下乡、新能源车补贴…这些都是推动商品消费的方法，但你见过把价格推上去的吗？这就是差别，消费品价格就要符合市场规律。

所以对房子的总体结论如下：

1.从量上讲，总体城镇化率还有十几的空间，（最终接近80%），但这十几的空缺主要填充方向在大城市周边乡镇，乡村还会继续萎缩，而一二线城市、中心城市空间已经很小了。

2.从投资保值的角度，会继续推升一线及资源稀缺城市核心区房价。而且从经济发展的趋势看，改善型的增长和外来优势人群的涌入会让这些地区豪宅的需求量稳步上升。上不封顶，干到三五十万和一眨眼几万单价来去也不稀奇，可普通人跟着心动就等着被收割吧。

适合普罗大众的刚需类房子，数量早已供大于求，这个没有疑义。

3.房产不会崩盘，在各地区房价的水分被挤干后，将随着GDP的增长幅度稳步向上。住一套租一套，按人均40面积配置，房产税出来也不担心，这是和房子的最佳共存模式。

@玄同道? 严肃财商，有趣分享。