之前说了毛坯房怎么验（关注我看往期鸭~），承诺大家的一些关于文件的问题现在来交代清楚。

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不验或者漏验文件，轻则质量问题不好解决，重则办不了房产证影响落户，退房维权皆无门。

我接下来要说的就是为解决这些文件问题。逐个替大家分析，什么情况下要收楼，什么情况下坚决不要。

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▲ 并非危言耸听，至今依旧发生着这样的事情。

今天来讲讲收房文件的那些事。文末有总结，没空细看的朋友直接滑到文末领取重点内容喔~

最最正常的情况

五证两书三表，一个不少

买房，大家常常听到2种说法：“五证两书”或者“三书一证一表”。两者都对，前者说的是买预售房，后者指的是现房。

1.预售房的证：5证齐全

预售房就是房子还没盖好，划了块地，告诉你要建什么样的房子，现在卖给你。预售房价格稍微便宜些，有点像期货，所以也叫期房。

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▲ 还只是工地，但已经可以卖了。

这时候买房要看的文件是五证。五证齐全才能证明这块地开发商可以用来建房，开发商有资格建房以及这个房子可以卖。

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五证：

《土地使用证》：证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。由市国土资源部门核发。

《建设用地规划许可证》：建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。由市规划委员会核发。

《建设工程规划许可证》：证明该建设工程符合城市规划要求的法律凭证。同由市规划委员会核发。

《建筑工程施工许可证》：证明建设单位有资质且可以进行该处房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工。由市建委核发。

《商品房预售许可证》：允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。由省住房和城乡建设厅核发。

其中，最重要也最容易缺失的证是商品房预售许可证。因为这个预售许可证得在取得前面四个证件的基础上，还需要：

“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”

——《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条

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没有预售证的房子不能买，因为办不了房产证（预告登记）——房管局都没说你可以卖你怎么就能来登记了呢？相当于房子没法办户口。

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说内部认购的——就是预售证还没办下来，你先交意向金之类的，等证下来了才正式签购房合同的，也不建议买（最好不要，但地段实在好，开发商又信得过的可以考虑，但还是最好不要）。

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▲ 可能会开这种内部认购团购会，消费者往往脑子一热就签约交钱了。

不建议买是因为期房本来就有一定风险，无证预购，风险更大。有些开发商甚至连拆迁还没做好就预购，虽然优惠可能很大，但最后钱房两空的可能性更大。

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2.预售房收房：两书三表

到收房的时候，要见到两书三表，或者两书一表。两书指的是《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》，三表指的是竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表。只说一表的话那就是竣工验收备案表。

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▲ 两书。

两书三表：

商品房使用说明书：应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。开发商提供给业主，作为合同附件。

商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。同样由开发商提供给业主，作为合同附件。

竣工验收备案表：在城市建设相关部门进行备案，以证明房屋竣工验收。开发商需提供一份给业主。

房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表

其中，最重要的是竣工验收备案。关于竣工备案，国家专门出台法律：

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》

第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
　　（一）工程竣工验收备案表；
　　（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
　　（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
　　（四）施工单位签署的工程质量保修书；
　　（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。 　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

和预售证有点像，这个表（相关部门盖章生效的）要备好其他文件，验收通过了才能拿到。没有这张表，房产证同样办不下来。因为这代表房管局不认可房屋质量，可能存在重大隐患。

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▲ 浙江省的备案表示例。

如果一开始合同里面说没有备案表也应当收房的，这种房子慎买——这属于明显的违法违规操作，现在敢放在合同里，日后就敢给你搞烂尾楼。

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通知收房时，没有这个表不建议收房。收房了的话，虽然房屋质量开发商依旧得负责，但从法律意义上你默认了房屋质量，拿不到违约金（约定收房日期而开发商没达成收房条件产生的违约金）。

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就算你觉得违约金低也不建议收房，一来办不下来房产证，二是房屋质量可能真的有问题。

另外，竣工验收备案表不是竣工验收备案报告。盖了各种章的表才说明主管部门认可房屋质量，报告只是签下这张表中要提交的文件。

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3.现房收房：三书一证一表

三书里多了一个《建筑工程质量认定书》，一证指的是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

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这里最重要的依旧是竣工验收备案表，因为只有取得了前四个，才能办得下来这张表。

不正常的情况之

烂尾楼

大部分烂尾楼都是因为开发商资金断裂之类的问题造成的。钱不到位，工程干不下去，最终房子盖都没盖好（这就是期房的风险）。

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如果你不小心碰上烂尾楼，开发商一般有两种。

1.通知你来收楼的

房子还没盖好，理论上是不建议收的。但这种情况不一样，开发商都要跑了，现在不收房子可能就要被施工方、银行之类的拿去抵债了。

着急户口，子女入学的业主，此时应当收房。

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收完后也别闲着，把能办下来的证都办下来，能解决入户及入学问题就算解决燃眉之急了（这里不太能走正常的申办程序，得靠法院判决）。

等判决之余还是要去相关部门维权啦！毕竟那么多钱！

▲ 掏空6个口袋的梦想新家说没就没，谁都受不了。

着急钱的直接要求退房。

你收了个不能住的楼，贷款得还，房租也得交，不着急的业主只是觉得亏钱。对户口之类的没要求的话，通知收楼时立刻要求退房（很多业主都这么要求，一起上法院诉讼）。

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根据2003年最高院商品房买卖合同的司法解释：

“第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

也就是说，如果退房了的话，可以向法院申请解除担保贷款合同的，就不用还贷啦~

2.人去楼空直接跑路的！

遇到这种，大部分朋友的选择都是拉横幅。无奈之举，但效率着实低了些。此时应该集合业主立刻成立业主委员会，由业主委员会收集业主诉求，与其他各方谈判。

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开发商没钱盖房子（先不管怎么没钱了，实事是已经没钱了，肯定要追责，但要先解决施工方停工，业主没房子住的问题），会涉及银行、施工方、业主，甚至是高利贷的4方利益。

和其他三方相比，群体甚大的业主效率上是绝对比不过公司的法务部门的。大家还在七嘴八舌提诉求的时候，其他方可能就已经按各自的道理把剩下的资产划分得七七八八了。

所以才要成立业委会，高效办事。

不管是对开发商申请重组还是清算，接下来的事情由业委会和委托律所搞定。

这几年的烂尾楼逐渐减少（当然还存在），主要是被上涨的房价消化掉了。

房价涨，开发商有得赚，就有人接盘重建。

人民网做过烂尾楼的报道，大家可以看看自己的烂尾楼是否和报道有相似之处（复制链接至浏览器）：

http://society.people.com.cn/gb/n1/2020/0812/c428181-31819399.html

不正常情况之

其他

还有一些神奇的情况，可能建议大家收楼或退房的。

1.一房二卖

新楼盘这个情况渐渐少了，因为现在很多地方都在做网签。这个楼盘的这套房有没有卖出去，相关部门网站上都能查到。

▲ 广州市某楼盘网签等公示情况。

但如果你不幸碰上一房二卖的无良开发商，先要确定手里这份合同是否有效，然后再采取其他行动及时止损。

只要房屋买卖合同都是当事人自愿签订的，内容合法，没有恶意串通，侵害国家、集体或者第三者的利益等合同法52条认定无效的情形，就应当认定合同是合法有效的。

▲ 如果是和开发商商议好的，恶意串通，高价买入的，则合同无效。

如果都是有效合同，则看一下三种情况判定房子归谁：

1.看谁已经办理房屋所有权变更登记。已经办理过户登记的购房者优先保护所有权。

2.都没有过户登记看谁已经合法占有房屋。已经交付入住的购房者优先保护。

3.既没有过户登记也没有合法占有房屋，看谁买卖合同成立在先。

根据这种情况，建议大家尽快收房，尽快办理房产证，尽快装修入住。

▲ 开发商要赔违约金、房款、涨价损失和一定赔偿。

2.主体竣工但设施不齐

到了收楼时间，但由于种种原因开发商已经将房子建好，但周围配套还未完成，无竣工表。开发商通知收楼的，收还是不收？

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▲ 像这种主体完成，但周围道路及配套没建好的（这种消防验收肯定不过关，消防车都开不进来）。

这时候应该考虑的是退房。竣工验收表的问题上文说过，不再重复。如果开发商不同意退房的话，可以起诉退房，主张对方违约，赢面较大。

3.主体及配套都有，只是没有竣工验收备案表

这种看你自己的情况决定收不收楼。如果着急住，就收，如果看中证件办理的就不收。

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▲ 像这种基本配套都已完成但还差竣工验收表的，看自己情况收不收。

例如今年疫情，可能原定竣工备案表的时间被拖了下，不能如期完成，但工程已经结束了。想快点搬进去的朋友可以收房，但没有违约金，也暂时办理不了房产证，以及随着的户口迁入及孩子入学。

不收房的话，可以不用交物业费。合同上的物业费缴纳日期应从收房时开始计算。

最后总结一下：

1.预售房买时查“五证”：《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。最重要的是《商品房预售许可证》。

2.预售房收房查“两书三表”：《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》。最重要的是《竣工验收备案表》

3.现房收房查“三书一证一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。最重要的是《竣工验收备案表》。

4.预售证和竣工验收备案表和办证有关。没有这两个，办不了预告登记以及房产证。

5.盖到一半开发商要跑路的楼先收或者退房。收是为了占为自己的，赶紧办证，不会被施工方、银行及高利贷分掉。退房是止损。

6.配套不齐建议退房。

7.主体及配套都有看情况收不收。

8.没收房时不用交物业费。

小总结：文件问题无小事，都有不一定能正常收房，但差一个肯定是会出问题。出现烂尾楼基本逃不过打官司了，具体怎么做，大家可以咨询律所，多看看相似经历的朋友的发言。

祝大家都顺利买房鸭~

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