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一座城市就像一棵花、一株草或一个动物，它应该在成长的每一个阶段保持统一、和谐、完整。而且发展的结果决不应该损害统一，而要使之更完美；决不应该损害和谐，而要使之更协调。

——霍华德《明日的田园城市》

一个世纪前，霍华德的田园城市开启了现代城市规划的先河，而今天的中国，有能力也有意愿建设的未来城市，也许正在践行霍华德的梦想。

比如临港，全称中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。

但其实，临港叫新片区着实委实委屈了些！

叫临港新城，也有些委屈了，因为新城往往是形容一个城市新区的！

而临港足足规划有873平方公里，是黄浦静安徐汇长宁普陀杨浦虹口面积加总的三倍！

临港更像上海作为省级行政区的第一个下辖市！

诚然，临港此时显得弱小了些，暂时还配不上滨海城市这个称呼！

但不久的将来，临港不管是人口面积经济，碾压一个普通地级市绰绰有余，还真可能成为一个造城传奇让中外研究！

这绝非吹嘘临港，只是临港恰好赶上了自贸区的进一步开放，上海也需要一个经济增长点，国家也需要新城市模板！

于是，北京有了雄安，上海有了临港！

临港的自贸区是新的，各种支持政策是新的，产业是新的，房子自然也是新的！

而临港的楼市也将伴随临港城市成长而成长，从而走出一条独特的发展路径，本文将就七个方面阐述临港楼市发展路径，相信大家看完后必有收获：

一是阐述临港的本源定位：滨海城市、250万人、万亿GDP，以及由此衍生的人均收入。

二是阐述临港2035城市能级：一个类似于厦门经济能级的TOP35级的大城市。

三是阐述临港2025的城市能级：约5000亿工业产值与届时人口与收入。

四是分析张江科学城和苏州工业园区，阐述高收入群体与园区房价关系。

五是分析临港楼市供求，阐述临港住宅开发策略。

六是分析临港2025供求平衡点产生，房价拐点可能出现。

七是分析临港购房政策，阐述临港人口导入策略。

有此七方面，说清楚临港不同阶段的城市能级，人口特征，以及楼市供求，方便大家参考购房。

01

定位：滨海城市、250万人与万亿GDP

乱花渐欲迷人眼，关于临港的规划和政策太多了，关于楼市，我直接讲重点说。

图源：上观新闻

一是8月20日的《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若千政策措施》。

关键词：独立、滨海城市

另一个是，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035年)》草案公示稿。

关键词：250万人

还有一个，是《临港新片区创新型产业规划》。

关键词：一万亿GDP

当然，250万人口和1万亿GDP是2035年的目标。

记住这三个关键词，由此衍生出第四个关键词：人均收入

一个城市的房价最终都将由市场决定，产业带动就业，就业带动居住，居住带动配套，产业居住配套形成城市，城市的供应量由土地储备和规划决定，需求量则是由一定购买力之上人群数决定，供应和需求博弈成就房价。

02

临港2035，或成为中国TOP35大城市

第一个观念扭转就是，先要把临港当一个独立地级城市来看，咱们先聊聊临港这个独立滨海城市，是怎样的一个远景？

我们要知道，按2021年数据，中国GDP过万亿城市也才24个而已，按中国当前经济发展速度，届时临港的GDP大约相当于彼时厦门市的规模，大约位于全国城市前35名的位置。

而厦门人口，足足有528万人。

临港则是250万人，这个人口量是2035年的目标，看起来遥远，其实也很快，所以，其实临港不像是上海的新区，更像是上海第一个省辖市。250万人口，已经是大城市的规模了，毕竟，巴黎的人口也才224万嘛

所以，临港和其他几大新城很不同，因为其他新城人口不过百万，区域内部产业和居住人群匹配度并不高，很难形成独立的内生性城市，是作为上海的新区附属存在的。

临港定位则是独立的滨海中型城市。

而且这个不止停留在定位，建设也是按照城市标准建设的。

据临港新片区2035总规划，将以临港为切入点，引领上海由浦江城市走向海洋城市！

• 临港规划的最高楼，比张江之门还高，高度480米。386米“双子塔”，机场联络线上盖。

• 科技先行，临港建成一座超级工厂，占地面积86万㎡，总投资500亿

• 3条国铁，6条市域地铁，1+1+N枢纽。

• 每10万人就拥有2个博物馆、4个图书馆、3个演出场馆、6个美术馆或画廊，全球最大天文馆、全球最大冰雪世界，300米进公园、1.5公里进林带、5公里进森林、人均公园绿地面积15㎡

• 上海海洋大学、上海海事大学、上海建桥学院、上海电力大学、上海电机学院大学 扎堆。

发现没？CBD、产业、交通、高校、商场、自然景观、艺术场馆、居住规模全都是按照城市级别建造的。

临港的交通规划上也体现了独立城市的特性，临港的交通实际上是方便临港人群城际出差的，所以特别注重通过机场连接其他城市，而不是以连接上海为主，而区域内由于城市不大，主要注重修建公路，更多的会以开车出行为主。

250万人是现在浦东人口近一半！这意味着临港未来15年，约每年15万的人口流入！

所以，临港的人均GDP在2035年是约等于5.8万美元/人的，是强于诸多二线城市的，而上海2021年的人均GDP是2.69万美元（已达到中等发达国家水平），考虑经济增长因素，临港的人均GDP和产业能级，届时应不低于上海平均水平。

而人均GDP和人均收入是有一定比例关系的，上海人均收入和人均GDP比值大约是42%左右。

而考虑到临港居住人口年轻化、国际化、高学历、流动性的特性！

并且大专以上学历人口大于等于50%（上海高等教育人口比例大约34%），外籍人士数量占常住人口比例为10%。

临港的综合人口素质是高于上海平均水平的，人均可支配收入届时应超出上海平均水平，届时应不低于20万元/人/年!

有人有钱，这才是临港未来真正的远景，也是临港楼市的底气。

03

临港2025：80万人口，5000亿产值

一切看起来很美好，可十多年太久，只争三年可不可以？

当然可以啦，毕竟城市发展是分阶段的，而三年后的2025年是临港城市发展的重要节点之一，我们可以瞅瞅2025年时期的临港状况看。

重点：还是人口和产业。

先来看临港新片区这三年的人才成绩：常住人口从30万增加到45万，3年增长了15万人。引进、落户人才2.84万人，人才总量突破9万人。

距离总人口250万还差很远，但是增速上保持了3年1.5倍增速。

如果要达到2035年250万人的目标，后续增速也要保持3年1.5倍的人口增速，到时候刚刚好。

临港2025年的人口目标是常住人口规模达到80万人左右，也与这个速度相当。

所以，从三年社保购房到一年期的社保政策以及之后的策略实际上也是在加速补仓人才，在这些政策的刺激下，临港又将迎来一大波人才置业临港。

再看过去三年的经济完成度：2019年-2021年，临港地区生产总值年均增长21.3%，虽然和25%的目标有点差距，但也差的不多。

如果保持这个经济增速，到2025会是什么光景？

8月20日，上海市委常委、临港新片区党工委书记、管委会主任陈金山透露，到“十四五”末，规上工业总产值达到5000亿元，年均增速25%。形成智能新能源汽车、高端装备、集成电路三大千亿级产业集群。聚集人工智能企业500家，产业总规模超500亿元。

可以说，临港的规划，已建工程，确实都是城市级的；过去三年，临港的经济运行和人口导入基本上都还在滨海城市的轨道上有序进行。不管是三大产业，2025年的80万人，5000亿工业产值还是未来的250万人，一万亿GDP，如无意外，应该都是可以实现的，并不是说说而已。

04

对标：张江科学城和苏州工业园区

2025年临港的5000亿工业产值，其实是一个中量级数字，刚好有两个可比较对象，第一个是苏州工业园区。

2021年，苏州工业园区实现地区生产总值3330.3亿元、同比增长10%；规模以上工业总产值6345.5亿元、增长17.5%；人口57.6万人；

而临港新片区2025年的工业总产值目标是5000亿元，目前约45万人再加上大约50%的人口增长，也和如今的苏州工业园区相差无几。

2021年，苏州工业园区人均可支配收入8.59万元，位居苏州NO.1，目前，苏州工业园区二手房在售挂牌均价约4.4万元/㎡，玲珑、双湖板块，挂牌均价已过7万元/㎡。

数据来源于链家

观察苏州工业园区，实际上偏离了苏州的环线设定，走出了独立的行情，成为苏州各区房价NO.1，是因为区域有足量的高收入人群支撑。

这里我们设下第一个疑问：临港2025年最高房价能达到7万+么？

另一个值得临港对比的是张江科学城，今年头6个月张江科学城实现工业总产值1592.81亿元，同比增12.7%。假设张江科学城下半年成绩和上半年相同，2023-2025年年均增速保持10%，那么到2025年张江科学城的工业产值是4240亿元。也和2025年的临港产值体量近似。

张江科学城的问题是园区内几乎没有规划住宅，所以很难按照园区人才需求做居住区规划，导致居住需求外溢，周边房价一涨再涨，普遍已经达到了6-7万元/㎡，唐镇部分楼盘二手房挂牌一度超过十万元一平米。也是因为区域内有一定量的高收入人群。

收入来源于就业，就业来源于产业！

张江科学城的主导产业有集成电路、生物医药和人工智能三大产业集群。

临港的主导产业则是集成电路、生物医药、人工智能、民用航空、智能新能源汽车产业、高端装备制造产业。可以说有较高相似度。都属于高薪行业。

来自智联招聘

来自猎聘

如果按规划进行，2025年临港的工业产值就会超越张江，2035年的临港是要跟浦东对比的。临港未来的高收入人群只会比张江更多。

这里我们设下第二个疑问：临港未来最高房价能超过十万+么？

照区域高收入人群数量来看，可以说从现在开始到2025年之前，将是临港置业的最佳窗口！

可别着急，还有两个重要因素有待考量。

虽然不管对标苏州工业园区还是张江科学城，临港滴水湖核心区2025年的的房价都应该是5-8万的水平，但临港也和苏州工业园区与张江科学城有很大不同，这就是独立性太强，以至于和上海市区的交互性达不到苏州工业园区和张江的水平。

并且，以临港目前这么大的供应，很难等到二手房爆发的一天吧！

05

供求：临港楼市的开发策略

确实，类比苏州工业园区和张江这个3年远景描述，貌似和读者朋友们感觉不太相符。因为感觉上现在临港房子挺多，楼市好像没之前那么热了？

其实原因还在供求上。

可以看出，临港从建设自贸区以来，房价就一直比较稳定，几乎都是在稳定中略有上升。

但这种稳定不是自发的，而是有序调节的。尤其是这两年，临港快速发展的时期，来临港就业的人员大量增加，来临港置业的购房者也大量增加。

临港之所以房价没有大涨，实际上是因为有着大量的房屋供应。

比如2022年1-8月（数据截止到8月24日），临港新房成交已经达到6465套了，比去年和前年的加总都要多。

如果临港没有天量供应，房价飞天可能已经成为现实，毕竟，临港的7万+挂牌也不是没有过。

正是一步步加大房屋供应量，临港的楼市才得以平稳。

而临港的思路也正是如此：

把实惠给真正在临港扎根的人，给长期看好临港的人。

注：2022年数据截止8月24日

临港新片区三年来，新增住房总面积847万平方米，按照上海城市人均居住面积30.58㎡计算，临港三年新建设的房子，能容纳的人口是27.7万人。

为啥临港三年新增了15万人口，却造了能容纳27.7万人的房子？

原因之一可能是很多买房的人才都是单身，虽然买了房子，但未必成家。

原因之二可能是为了平抑房价，前期大量出让了土地。

三年间，供应在某种程度上超过了需求，这才是临港热火渐消的原因。

06

临港供求拐点：或在2025

但供求也并非一成不变的，下一步就是，计算临港楼市的动态供求。

从2019年至今，临港一直处于土地快速供应阶段，目前，102片区土地供应已全部结束，而未来其他区域还会大量供应土地么？

无限供应当然是不可能的。

临港实际上是以三年为周期的“三年大变样”。

2022年是第一个“三年大变样”，2025年则是第二个三年，到2025年将初步建成最现代、最生态、最便利、最具活力、最具特色的独立综合性节点滨海城市。出自《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》

而就目前来看，临港大半以上的土地已经出让。

2025年的临港楼市会如何？

或许滴水湖片区绝大部分土地都将在2025年之前完成，毕竟现在片区大部分土地都已经出让出去了，如果以后想进入102片区，或只能通过二手市场来实现，届时要花费更高的成本！

毕竟，滴水湖片区只容纳64万人是结结实实写在了规划上的，而2025年临港的目标是常住人口80万人！

在收入可观，房价也不甚高的前提下，临港居民首选的一定是滴水湖片区，而2025年，届时临港人口也将超过了滴水湖的容纳程度，临港楼市就会将迎来一个大大的拐点。

2025年之后的170万临港新居民，要么在蓝湾书院等临港其他区域购房，要么花更高价买入滴水湖核心区的二手房。

07

人口策略：一年买房，七年之痒

除了在房屋和土地供应上下功夫，在人才引进上，临港也煞费苦心。

近日，上海正式发布了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中提及：在临港新片区工作的非本市户籍人才，缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

但其实这是有一个小前提的，人才所在的单位要在清单内，人才需满足学历、职称、职业资格、社保基数（已调整为一年）或特殊贡献，五个条件满足其一即可。

购房仅需一年社保，已经是部分楼盘可以等待的时间周期了。相比于苏州的半年社保，也仅仅多出六个月而已。

但临港的背后，却是上海！

并且，“正在争取国家层面出台临港新片区总体方案2.0版”!

而且，官方表述：9月9日，临港还将发布一系列人才落户和购房的政策!

一年就能在上海购房，确实很有吸引力，但七年才能卖出，又显的时间过长！毕竟，上海市区的摇号新房也才限售五年。

但这其实就是临港节奏！

海量供应，海量销售，平抑房价，限制投机。

而此前，临港的人才购房是五年限售，更早期的限价房则是十年限售，不管是5年还是7年还是十年，其实都是为了保证临港楼市不会乱，压制短期的投机，炒作风潮！

2025年，距今只有三年，这三年间，都是临港购房的大好时机。尤其是在临港安居定居的人群，很容易上车买到滴水湖核心区的房子。

而等待2026年之后，临港的开发则将转向外围，外围的资源必然是以产业导向为主，居住属性会弱于滴水湖不少。

而未来滨海城市的250万人，都会想住滴水湖片区，但只有少数人能住进来。二手楼市届时水涨船高，是自然的事。

对滴水湖片区而言，房子足够，是现状；房子不够，是未来的必然！