三道红线标准及计算公式（房地产三道红线标准及计算公式）

大家好，近期很多朋友对于三道红线标准及计算公式产不是很理解。然后还有一些网友想弄清楚房地产三道红线标准及计算公式，泰缘号（www.bjxdyg.com）已经为你找到了相关问题的答案，接下来和我们一起看看吧，希望对大家有所帮助！

地产业学习制造业路径——以概率学控制开盘节奏和期货进行套期保值说开去

万科的郁亮有一句话：“（房地产）行业出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱”，万科想到的出路就是转型，目前转型的效果还没体现出来。以后地产可能只能赚取制造业的平均利润率的利润。如果有这样一个假设，那么我们做地产的就应当吸取制造业的先进管理经验。

一、地产企业与制造业的不同

由于地产的规模经济的优势没有制造业生产标准品那么明显，但是我们仍然可以在两个行业中找出一点端倪，下面主要说一下两个行业的不同之处——

1、客户端：房子是一个超低频消费的商品，几乎没有回头客，因为你想买的位置可能这个品牌的开发商并没有在这个位置拿地，所以，复购率的直接缺失使得品牌几乎没有溢价。

2、产品端：房子不仅要满足人民群众的需要，还要满足政府的规划要求。房地产所有的产品都是私人定制，因为要调整方案，过规委会，产品系列是可以有，但是无明显的规模经济的效应，一个独立的项目，总归是户型，容积率，人防，绿化等等是有细微的变动的，所以要微调。

3、资金端：存货周期长，资金占压时间长，经营资产周转天数很长，看到回头钱的时候，市场的行情早就已经变天了。所以风险也大，项目可研可能是假可研。

房地产资金端涉及到国家级别的金融安全，央行不可能对其中蕴藏的金融风险视而不见，这样，在投资规模过热的时候，央行肯定要出手限制地产企业资金端的资金供给，导致地产企业不得不去杠杆。去年发布的三道红线就是这么一个例子，但是央行在计算负债率公式的时候，给我们树立了一个不好的榜样，让我们房地产可以钻个空子，用增加所有者权益的方法把负债率强行“冲稀”了。

杠杆高，动辄几十亿的土地款，不是谁都能玩得起的游戏，即使是财大气粗的地产企业，也需要加杠杆来完成拿地的任务。那么问题来了，要知道财务风险和经营风险一直是成反比例变动的，财务风险高的项目，经营风险一定低，也就是说，高杠杆的项目，未来经营风险会很低，经营的确定性很大，赚钱是大概率事件。银行不是傻瓜，敢借给地产企业这么多钱，那肯定是一个初衷：即，将来这块土地盖的小区必然会挣钱，房价会上涨，银行当然愿意从房价上涨中分一杯羹。但是传统制造业并没有这种高杠杆的逻辑做支撑。

4、原材料供应端：地产企业暂时还没有对上游的原材料价格波动有任何的风险对冲预案，期货期权没人用，因为过去开盘即清盘的例子太多了。人们根本不去考虑这些价格波动。对于地产企业来说，最大的原材料供应商，其实是政府，因为地价实在是太贵了。

房地产是资源整合型的行业，生产过程中的任何关于生产节奏管控方面的措施可能会导致错配，以销定产几乎不能实现，因为你要交付就要交整个的小区给业主，不能只交一栋楼一个单元一套房，开发商也不会卖空中楼阁，一定是市政配套齐全了，所有的成本都投入进去了，才能交付。

所以在本量利分析中，会发现房地产无法做到本量利分析，因为固定成本太高了，与高额的拿地款，土地增值税，建安成本，大配套费，资金成本比较起来，变动成本几乎为零。当然也有一些项目卖的不好，精装改成毛坯房卖了，那样确实能够剩下一笔精装修的变动成本。

所以说很多项目开弓没有回头箭，因为土地款交了，拼死也要快点开盘赶紧卖房。把资金成本覆盖掉。这个时候，资金成本也变成了一个固定成本。而且在预售部位到达之后，并不是施工队伍干的快就能产生正的边际贡献。而且房地产项目的成本性态非常难以分析，几乎分离不出来“变动成本”，因为很多成本是一个项目的所有户所有单体共享的。

工厂不一样，工厂可以以销定产。

5、房地产企业接口多，上下衔接60个行业，和这么多部门打交道，你怎么保证不疲于奔命呢？

6、进驻城市有门槛：当地一般都有“地头蛇”企业，他们与政府的关系复杂，盘根错节很多，稍不留意就会在投资合作方案吃个大亏。

7、委托代理问题：由于一个项目对项目总的授权很大，所以其实每个地产公司都会面临很大的委托代理问题，这一风险点在过去20年里房价飞速上涨的阶段全部被覆盖，而当前房价横幅震荡趋稳，增量的项目已经无法掩盖存量的问题，政府的调控措施一个接着一个。可以说现在房子卖不出去流的泪都是当时投委会脑子进的水。为什么会发生这种情况呢？因为管理这个项目的团队只要把这个项目拿下来，大家就都有了饭吃，所以就会把售价抬得高一些，让项目尽快落地，拿地成功是这个项目团队成立的必要条件，有了项目团队，有了总分包的招投标，有了资金的流动，才能创造出利益输送的土壤，这样项目团队的领导层有了腐败的空间，下面干活的人也有了工资赚。在这些前提条件下，不要认为公司的员工能够和公司共患难，长期主义是老板能够做到的，员工都是短期主义者。

所以在当前的地产被打压的背景下，扩张当然不是一条正确的道路。

8、运营端：

周转慢。房企说了这么多年的高周转，到头来还是不得不承认，房企的“产品”全部都是“私人定制”，每一个小区，每一个项目都有自己不同的特点，每一个私人定制都要经受住政府规划部门和市场上购房者的双重考验：这就造成了房企最好的结果是每个项目都应该是“开盘即清盘”，每个项目把自己的周转天数压倒最低——但即使是这样，原先先期投入土地款、大配套费、建安工程费、土地增值税、资金成本利息等等的投入都会在一个较长的时间趴在账上，经历一轮“拿地——报规、报批、报建——开工——开盘”之后，好不容易房子卖出去了，现金却没有立刻出现在账上，而是进了资金鉴管账户，业主的购房款大部分会在封顶以及竣备交付等重大节点上才会回流至房企，使得房企的账面上出现现金。这个从初始的拿地款的现金，到封顶（或竣备交付）账上重新出现“回头钱”的周期，要经历很多的不确定性，这个过程房地产企业是一直“失血的”，因为当初的高杠杆使得你必须源源不断地付出资金成本（利息）。报规如果通过不了，那么项目停滞一年也是有可能的。传统的制造业哪有这么慢的？除非是造轮船（这在制造业也太不典型了）。这个时候购房款进入资金监管账户这件事就有点类似于购买大型定制机械客户按照完工进度比例付款这种意思了。唯一的区别就是造轮船你已经有了一个确定的订单了，你造出来肯定能卖出去，但是房屋不一样，你造出来别人不一定会买，你造的房子可能会被嫌弃区位不好，没有学区，配套不善，户型太小，很多种原因都可以使得房子卖不出去，因为现在已经不是过去那种房企野蛮生长，只要拿块地就能把房子全部卖出去的年代了。你的自有资金以“回头钱”的形式重新出现在你的账上，没准已经是几个月甚至是一年多之后的事情了，你的账面上会经历“从现金变成土地款——从现金变成各种在建工程（存货）——从存货重新变成现金”的过程。你要在漫长的这个周期内进行漫长的等待，被不确定性所折磨。这就使得房企的现金流管理非常重要。

总结：2020年8月央行三条红线管控、21年7月13日八部委联合出台的整治房地产市场秩序意见、中办国办关于教育“双减”意见、“三医”联动改革，在住房、教育、医疗等民生领域，给我们人民群众指明了未来的发展道路。持续调控环境下，房地产应该借鉴一些其他行业的经营理念和管理经验。在维护社会公平、提升生育率、减轻社会焦虑的主旋律下，房地产行业的调控将长期存在。经过20余年快速发展，土地红利、金融杠杆带给地产行业高利润，掩盖住很多经营管理方面的缺失。这个时候盲目扩张是不符合当前的大趋势的。

地产公司现在对于资金管理的要求越来越严格，三道红线掐脖子似的让有息负债不能扩容，集中拿地让土拍保证金骤增，同时跟踪多个地块，意味着保证金是翻倍上升的。

如今，又出现了拿地扩张不能超过销售收入的40%的规定，房企扩张困难了。

2021年，已经出现了基本面和政策面博弈的过程：基本面各种大宗商品还有上涨的预期，而在上涨过程中遭到了政策面的打压，双方在多空战场上博弈。

二、拿地和开盘的科学决策

1、开盘节奏中的胜率与赔率

1、一个楼盘，打算在今年完成6个亿的销售指标，但是项目地处环京，整体的楼盘销售趋势并不好，推盘很有可能滞销。

如果选择正常施工，那么今年12月底可以顺利拿到预售证，在12月开盘卖房，首批次供货是一个楼座，能够销售1.68个亿。

还有一种激进的选择，那就是和政府沟通预售节点，从原来的主体三分之一取得预售下降到正负零取得预售。这要花大概150万的抢工费（其中还包括改变建筑物的装配率，改图纸，打空桩等等的额外新增的费用）。花掉这部分钱后，第一批次的楼座可以提前到10月底开盘，第二批次也可以在今年年底供货，两个批次可以供货的楼座从原先的一个楼座增加到三个，货值也从1.68亿增加到6亿。年内的销售指标也可以完成了。

现在的问题是，房地产市场年内销售转暖是一件概率极小的事情，但是如果不提前花掉这笔抢工费，到时候如果真的市场转暖了，这个项目反而缺少可卖的楼座，而且作为房地产职业经理人，完成年内的销售指标更无从谈起，因为到时候无货可卖。

这其实是一个非常经典的胜率与赔率决策问题。

如果年内开盘三栋楼，那么资金在今年就能够回流一部分，经营指标也会相应的好看一些，我们假设能够提前回流的资金为3个亿，年化资本成本为10%，那么提前开盘就能够给我带来3亿*10%=3000万的收益（这里假设资金能够提前一年回流），但是3个亿的销售收入是否成功发生，取决于市场环境或者说客户的购买意愿，这就形成了主观世界和客观世界的一道鸿沟（开盘劲销3个亿或者滞销）。我们假定成功销售3个亿发生的概率为P1，没有成功销售三个亿的概率为P2，发生的150万的抢工费（包括多开盘两栋楼的建安成本占压的资金所产生的资金成本）就是你下注的数额。那么必须有：

3000万*P1>150万*P2

P1+P2=1

解得P1>4.762%

也就是说，开盘劲销的概率必须大于4.762%，我们才可以下注这笔投入。下图为该楼盘所在的区域最近的房价走势：

可以看出，市场遇冷，房价下行。下图为该区域2021年以来每个月的房屋均价：

在上图这种趋势下，你对P1>4.762%有多少信心呢？

今后北方房地产行业将无数次面临这种开盘节奏的困境，为了完成经营目标，就要硬顶着客观世界的客观规律在前期策划决策的时候说空话说假话画大饼，反正项目复盘的时候也不一定追究当时的决策者，甚至到复盘的那个时候都不知道是谁对开盘节奏的决策起到了决定性的作用（因为大家想不起来了）。所以，这其中还蕴含着一个比较严重的委托代理问题：职业经理人为了完成年底业绩不得不在决策中强压下面的项目总认可经营指标（销售收入和回款指标），这样的强压只不过在赌一个超过4.762%的概率罢了。

另外，花了抢工费，把3栋楼先抢出来，显然是该种情境下职业经理人的占优策略：反正抢工费也不是从自己的腰包中出钱，把三栋楼抢出来，如果万一卖不掉，还可以甩锅给市场行情不好；但是如果不花钱抢工，到时候经营指标数字不好看，那100%是职业经理人没有做出正确的抢工的决策，这个锅是甩不掉的，因为你连货值都没有，那么6个亿经营指标没有完成就100%是项目总的责任。这么强烈的风险收益不对称性，必然会导致职业经理人走上左倾冒进主义的道路。

2、地产行业拿地供货综合成本计算

在制造业中，与存货有关的成本主要有这么几类：

1）、购置成本=年需要量*单价，一般来讲都是土地价格，建安成本，营销费用，大配套费等各种税费

2）、订货成本：制造业中分为订货固定成本和订货变动成本，而房地产此项几乎为零。并不会因为你一次买地还是多次买地会有跟次数有关的额外成本。

3）、储存成本：

①储存固定成本，与存货占用量无关。地产公司的存货基本上不涉及仓储成本啊，损耗率啊，变质啊，灭失啊等等传统非不动产商品会面临到的储存固定成本。

②储存变动成本，与存货占用量有关。由于地产行业的房子，不涉及到仓储成本或者变质毁损的成本，所以此处的储存的变动成本主要是指货值占用的资金成本。

一般的商贸企业，年存货购置成本*年资本成本率=变动储存成本。

但是地产行业变动成本是按照“开盘几栋楼座”来决策生产节奏的，所以单体楼座就成为最小计量单位。

4）、缺货成本：在行情好的时候，因没有供货，损失的机会成本。

地产行业几乎没有什么长期资产，所有的土地储备，楼房存货，都可以看成流动资产，因为本来政府就是要求土地要在获取之后2年内开工建设的，所以说——

拿地政策和开工节奏就成了营运资本管理里面的投资的策略。只需考虑持有成本和短缺成本之和最小就可以了。

持有成本的计算很容易理解，就是上面所说的储存变动成本。用占压资金乘以资金成本率得到。

但是不好计算的是缺货成本。

一般来讲，对于一般的制造业来说，财务成本管理对此处的解决方案是求解TC（S，B）：

TC（S，B）=Ku*S*N+Kc*B

如果一套房子（一个单位），在一年当中，有一个客户需要，但是因为你“缺货”，则损失的机会成本（该赚而没赚的钱）为Ku，假设一套房子综合成本100万，开发商卖110万，开发商赚10%，也就是赚10万，那么缺货成本Ku=10万，此时发生了掉货.

一次订货缺货量为S，一会会通过表格逐步测试进行计算。

年开盘次数为N，如果每次开盘提供的楼栋包含Q套房子，一年成交量预计为D套房子，那么： N=D/Q

假设Q=100，D=120，那么N=1.2

保险储备量为B，也就是说，为了避免缺货，我要储备点货值。

单位存货储存成本为Kc，这里主要指建造一套房子，所花费的综合成本，我们预设是100万，我的资金成本是8%，那么Kc=100*8%=8万。

再拿地点R的含义：企业再次有扩张买地需求时尚有存货的库存量。

再拿地点R=L×d=交货时间（月）×每月需求量

一个典型的楼盘大概的工期安排为下图：

也就是说，L为6-8个月。

我们把条件放的宽松一些，假设拿地到开盘按照10个月考虑（一个固定数），而月均需求量的范围是7~13套房子，主观估计一下月均需求量为10套房，一年就卖120套房，D为120套。Q其实不是一个开发商能够进行控制的数字，而是根据所拿地块的土地面积和容积率综合确定的。在土地出让条件公布出来之前，开发商是不太容易确定这个地块的Q的。

当然，一二级联动的项目或者收并购的项目就会有例外。在长期跟进土地的过程中，总会有工地条件的端倪。

但是从拿地到开盘，由于政府可能并不一次性同意开发商对小区的规划，中间可能会发生很多变故，所以说交货时间L是一个变数，如果月均需要量为10套是一个固定数，那么下面的表格是成立的：

假设这10个月的需要量满足一个正态分布，如上面表格所示，最可能的销售量是100套，概率为50%，期望值为：

L×d=70×0.01+80×0.04+90×0.2+100×0.5+110×0.2+120×0.04+130×0.01=100（套）

往两边都会越来越低——行业景气度超级低迷的可能性比较小（卖不出去房子），超级景气的可能性也比较小（房子特别好卖）。

当然，在现实实操中并不容易将这个需求量的概率表列出来，可能要通过多个营销总监发挥集体智慧，一人一票，然后根据可信度加权的方式把这个表“主观地”求解出来。（豆瓣电影和书籍的评分就是这么的来的。）在这种意义上，集体的智慧会大于一个人决策的智慧。因为购房决策是集体的情绪反应，在这个层面上，主观概率决定了客观概率。

这里面有一个资金方面的错位，那就是很多时候开盘时，不是所有的楼栋都开工建设，而是陆续供货，也就是说，如果一个小区12栋楼，那么我先开3栋楼，卖完了继续开6栋楼，最后尾盘再开3栋楼。这是当前市场环境造成的，要小步快跑，要进行一栋楼一栋楼地供货，这样才能减少建安成本的投入（当然土地成本是很早就交给政府了）。但是这里为了简化计算，我们暂且忽略陆续生产供货给成本带来的影响，而是假设只要拿了一块地，那么就在第一次开盘时全部生产出来（达到预售部位）。

Ku=10万，Kc=100*8%=8万

当保险储备B=0时，

一次订货缺货量S0=（110-100）×0.2+（120-100）×0.04+（130-100）×0.01=3.1（套）

TC（S，B）=10×3.1×1.2+0×8=10*3.1*1.2=37.2（万元）

（2）设B=10，R=100+10=110（套）

一次订货缺货量S10=（120-110）×0.04+（130-110）×0.01=0.6（件）

TC（S，B）=KU×S×N+B×KC=10×0.6×1.2+10×8=10*0.6*1.2+10*8=87.2（万元）

（3）设B=20，R=100+20=120（件）

一次订货缺货量S20=（130-120）×0.01=0.1（件）

TC（S，B）=10×0.1×1.2+20×8=10*0.1*1.2+20*8=161.2（万元）

（4）设B=30，R=100+30=130（件）

此种情况下可满足最大需求，不会发生缺货，

S30=0（件）

TC（S，B）=30×8=240（万元）

结论：保险储备量为0套，或者说应确定以100套为再拿地点。

在制造业中，最好的节奏是JIT，just in time，有多少订单生产多少，买了就刚好有货。

但是难道房地产企业实现不了JIT，我们就要自暴自弃地拍脑门去决策今年到底要卖多少吗？

段子：有5个气象学家在一起看卫星云图，以此来判断明天下不下雨，其中有3个说明天下雨，2个说明天不下雨，后来天气预报报道：“明天的降水概率为60%”

主观概率不能够影响客观概率和客观规律，但是在公司以及任何的市场经济行为中，主观概率就是能够影响客观概率，因为此时的客观概率是全部的人群创造的，客观概率与“人们一致的预期”有关。

在瑞达里欧《原则》一书中，桥水基金凡是涉及到对未来的判断从而影响到决策的时候，最终都不是某个领导一人独断拍脑门决定的，而是人手一个APP，在这个APP中，对每一个决策每个人都有投票权，你的判断会如实记录，当复盘的时候，你的投票如果和实际一致，那么他的“可信度”就会有一定程度的提升，你对的次数越多，你累积的类似于“信用”的东西就会越多，你的“可信度”就会升高，那么你在下一次做决策时表达意见所占的权重就会提高（有没有点贝叶斯更新的意思？）。当群体的智慧用可信度加权的方式得到一个期望值，那么我们就直接用这个期望值就好了。

只有领导一个人的意见时，那些原本不大的噪音就被放大，以至于会淹没信号。相反，如果每一个人都把自己主观的意见说出来，虽然每一个人有偏见，也就是说噪音，但是合在一起我们就得到了大众想法的轮廓。

所以说我们应该鼓励员工讲真话，把自己主观的意见说出来。

这个逻辑其实有点像PMI指数：

PMI指数的英文全称为Purchasing Managers' Index，中文意思是采购经理指数，是通过对采购经理的月度调查汇总出来的指数，能够反映经济的变化趋势。PMI每项指标均反映了商业活动的现实情况，综合指数则反映制造业或服务业的整体增长或衰退。调查采用非定量的问卷形式，被调查者对每个问题只需做出定性的判断，在（比上月）上升、不变或下降三种答案中选择一种。进行综合汇总就是统计各类答案的百分比，通过各指标的动态变化来反映经济活动所处的周期状态。制造业及非制造业PMI商业报告分别于每月1号和3号发布，时间上大大超前于政府其他部门的统计报告，所选的指标又具有先导性，所以PMI已成为监测经济运行的及时、可靠的先行指标。每个月去问一些经理人， 对于下个月你所在的行业景气的判断。为什么要问他们呢？因为这些人熟悉自己的企业状况，特别是自己的采购、销售、库存状况，所以他们可以提供给你关于这个行业的信息。在我国，关于PMI指数你会听到两个，一个是国家统计局公布的指数，另外一个是财新的指数。如果你要在市场上看到这两个PMI的话，财新的PMI可能反映中小企业的情况比较多，而国家统计局公布的可能是一个更加平均化的状况。

仿照这个逻辑，我们也可以用“营销人员指数”来替代拍脑门判断未来房价及成交量的判断决策。

……

真的有大数据系统，通过观察数据趋势，预测一下接下来10个月到底能卖多少房子？

比如说，如果能够买到安居客或者链家地产或者百度的搜索指数（反应广大人民群众对购房的需求），和当月成交量做统计分析，就能从中看出一点点市场透露出来的端倪。

市场不是铁板一块，它是很多人组成的。所谓的市场预期是一个平均的预期，综合了很多人的观点。比如说经济学家，还有企业家，甚至普通的老百姓。市场里面其实是有很多的关于预期的数据库的。关于宏观经济形势，每个月、每个季度都会有很多问卷调查，去问一些经济学家对于下个月、下个季度甚至下一年的宏观形势的预判，然后把它们汇总成一个平均的观点。比如说，你觉得明年的GDP会是多少？或者你觉得明年的CPI大概是多少？把他们的观点算一个平均值，然后给出一个市场预期值。

房企也可以做这种观点的汇总，用数据说话，把决策过程进行量化。

市场上影响比较大的数据库，包括国内的 Winds CIC，国外的OECD、彭博、路透社等等。在单个企业方面，往往是上市公司才有这样的数据，现实中对于较大的上市公司， 会有很多的分析师去跟踪，定期发布报告，报告里面就会给出下个季度、下个年度的预测，包括这些企业的销售、盈利、 现金流等等。这时候，很多大的数据公司就会收集这些数据，建立一个数据库，著名的包括Wind、Capital IQ、国泰安的 CSMAR，还有巨潮等数据库。市场的预期其实就是一个市场平均观点，然后数据库会把它们的平均观点给公布出来。人们的观点是有误差的，而由此形成的预期也就有偏差的时候。在经济好的时候，人们就普遍倾向于乐观，有时候人们会有意识地忽略那些经济其实已经开始变坏的迹象，就形成了过于乐观的预期。所以在经济上行的时候，给出来的市场预期往往是偏高的。那反过来讲，经济形势不好的时候，就容易过于悲观，这时候的预期是偏低的。

三、套期保值

1、房地产企业调差公式一览表

地产行业已经不是过去那个野蛮生长的年代了，而是要向制造业看齐，用合理的手段来控制上游大宗商品的价格波动带来的成本波动，从而将现金流变得可预测。关闭现金流波动的风险敞口。

制造业可以对广大消费者说，由于上游原材料涨价，我们也不得不提高售价，但是地产企业还要受到政策管制，提价把价格波动转移给业主，其实并不是一个好方法。

对于高杠杆企业，原材的价格波动对房企的工程款支付现金流有巨大的冲击，大宗商品往往面临价格波动风险，尤其在全球各种突发事件下，价格波动更为剧烈。

疫情爆发减弱经济复苏的前提下，大宗商品受到货币超发、通货膨胀等价格上涨的压力；

实务中企业会采用期货、期权、掉期、互换等多种衍生工具缓释采购或销售活动中的价格风险，以协助企业稳健经营。

2、一个典型的房地产企业对上游合同的调价：

① 清单中型材价格为：型材单价=铝锭价+加工费（含机加工、喷涂及隔热型材穿条）+运费（铝型材从型材工厂至门窗加工厂），加工费为铝型材加工生产所产生的机械、人工、包装、运输（含铝锭至工厂等装卸运输）、保险、管理、利润和税金等一切费用。运费按招标人与铝型材供货厂家签订的战略运费价执行，城采清单中运费按照运至廊坊市价格执行，后期项目签订合同时，以门窗加工厂所在城市调整运费。如投标单位认为存在其他相关费用，请投标单位在报价中另行考虑。② 项目合同执行过程中，铝锭价以下订单当天上海有色网（http://www.smm.cn）上发布的长江现货A00铝锭均价为准，结算时以所有订单铝锭的加权平均价调整合同铝锭价价差。城采清单中，铝锭价格为2019年9月23日上海有色网（http://www.smm.cn）上发布的A00铝锭均价14310元/吨，型材加工费为《华建铝业2019-2020融创铝型材集中采购战略报价-现金版》中《铝合金型材加工费战略报价单-2008标准》中“门窗型材加工费”除税后价格，城采清单使用过程中，如遇集采价格调整或项目选用的集采品牌变化，加工费均不调整。

套期保值作用并不是赚取超额的利润，而是要将未来的现金流从不可预期变得可预期。

3、例子：

某一铝型材厂的主要原料是铝锭，某年3月初铝锭的现货价格为16430元／吨。该厂计划5月份需使用500吨铝锭。由于目前库存已满且能满足当前生产使用，如果现在购入，要承担仓储费和资金占用成本，而如果等到5月份购买又可能面临价格上涨风险。于是该厂决定进行铝的买入套期保值操作。3月1日，该厂以17310元／吨的价格买入100手（每手5吨）6月份到期的铝期货合约。到了5月1日，现货市场铝锭价格上涨至17030元／吨，期货价格涨至17910元／吨。该铝型材厂按照当前的现货价格购入500吨铝锭，同时将期货多头头寸对冲平仓，结束套期保值。

通过套期保值，该铝型材厂实际购买铝锭的成本为17030-600＝16430元／吨，与3月初现货价格水平完全一致。

反例：若下跌，会发生什么？

假如5月初铝锭的价格不涨反跌，现货、期货都下跌了600元／吨，则该铝型材厂的套期保值结果如表通过套期保值，该铝型材厂铝锭实际的采购价为15830＋600＝16430元／吨，与3月初计划套期保值时的现货价格相等。

现货市场省下的钱，全部都弥补了期货市场的亏损！

那么能不能有一种两全的办法，既规避了材料成本上涨的风险，又在材料成本下跌的过程中尽可能享受材料费的节省？

答案：期权。需要买入一份铝锭的看涨期权，但是期权最多只能抗2个月的波动。所以需要期权“展期”，延展持有期权的有效时间。

通过套期保值，我们就能实现平滑房地产企业和大宗商品有关的价格波动引起的现金流波动，从第一张图，到第二张图的转变：

另外，套期保值还应该遵循如下原则：

坚持「均等相对」的原则，「均等」是指进行期货交易的商品必须和现货市场上将要交易的商品在种类上相同或数量上一致；「相对」是指在两个市场上采取相反的买卖行为，如在现货市场上买，在期货市场则要卖，或相反。

选择有一定风险的现货交易进行套期保值。如果市场价格较为稳定，那就不需进行套期保值，进行保值交易需支付一定的费用。

比较净冒险额与保值费用，最终确定是否要进行套期保值。

根据价格短期走势预测，计算出基差（即现货价格和期货价格之间的差额）预期变动额，并据此作出进入或离开期货市场的时机规划，并予以执行。

Ps：对付三道红线的财报调整方法：

明股实债：少数股东权益的数额，其实是暗地里签约的有息债务；

年末归集资金；

联合营选择性并表：控股公司才会并表，联营合营不用并表；

利息资本化；

长短债方式；

资金拆借有息无息协议抽屉

佣金递延，很多销售费用里面包含销售人员的工资，这部分钱怎么记账是灵活的；

保理挂往来还是挂借款；

快建穿插，增加股东权益。——实践证明，显然不行。