房地产市场迎来了重磅新政。
最近召开的国务院常务会议提出，地方政府可以灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善住房需求。
就在几天前，抵押贷款利率超过5年LPR大幅下调15个基点，释放各地房贷利率下行空间。目前，第一套房和第二套房的贷款利率下限已降至4.1%、4.9%。2009年以来，许多地方的实际抵押贷款利率创下新低。
使用信贷政策意味着什么？这一政策与抵押贷款降息叠加的影响是什么？
一城一策2.0
李宇嘉，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员自2016年下半年以来，中国的住房信贷政策一直坚持一城一策的理念。其基本逻辑是，不同地方的房地产运行趋势不同，温度不同，不再适合央行自上而下发文件，一刀切降低全国首套房首付比例。
在过去的差异化信贷政策下，虽然地方首付比例和利率差异较大，但地方金融部门出台了地方信贷政策，需要在央行差异化住房信贷政策的底线以上(如首套房首付比例不低于25%等。)，地方政府没有太大的调控空间。
政策出台后，李宇嘉认为，地方政府与金融管理部门的协调性将会增加。在过去的一段时间里，两者的目标有所不同，但目前，两者应该回到通力合作的框架下。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓晓还认为，允许地方一城一策使用信贷等政策，意味着信贷政策将作为下一个地方调控工具箱中的重要工具应用。
陈晓表示，从以往的调控政策来看，地方对楼市的支持主要集中在放松限购限售、购房补贴、放松落户等方面。信贷政策的变化大多只用于调整公积金贷款额度。总的来说，地方政府不经常使用信贷手段，有一定的约束力。新政出台后，地方政府将留出更多的发挥空间，地方政府也将更好地实施差异化信贷政策。
楼市复苏有望加快
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，会议提出的允许地方政策灵活使用信贷，合理支持刚性和改善住房需求进一步明确了中央政府支持房地产市场稳定发展的信号，短期内，预计各地将通过降低首付和利率来降低购房成本，优化信贷政策。特别是核心二线城市，预计将优化认房认贷政策，促进合理住房需求的释放。特别是核心二线城市，预计将优化认房认贷政策，促进合理住房需求的释放。
目前二线城市房地产市场韧性强。根据官方数据，7月份房地产市场稳步复苏的城市主要是二线城市。大多数经济基本面良好，购房需求潜力依然存在。
比如7月份，南昌、扬州、杭州、合肥的房价环比上涨0.8%、0.8%、0.7%、0.7%。烟台、上海、合肥、南充、南昌等二手房市场房价环比上涨。随着购房信贷政策的优化，这些城市有望成为推动房地产市场复苏的火车头。
陈晓还认为，允许地方政府一城一政策使用信贷等政策是几天前降低抵押贷款利率的后续措施其次，降低首付比例、降低抵押贷款利率和调整贷款金额将得到更广泛的应用。这对购房者和整个房地产市场都有很大的好处，有利于提高市场活动，增强市场信心，稳定市场和预期。
陈文静透露，上个月，10多个城市优化了信贷政策。例如，北京优化了苏州、无锡、福州的住房认购政策，降低了无住房、无在途贷款的老年人首付比例，降低了首付比例。南通和惠州也明确了第一套房和第二套房首付比例的下限。
据中指研究院统计，今年以来，全国优化调整房地产相关政策超过240个省市650次。陈文静认为，近年来，在中央政策的指导下，预计各地政策的步伐将加快，市场预计将进入新一轮政策集中期。
传统的楼市金九银十即将到来。陈文静表示，这些积极的政策信号，有助于市场预期好转。随着政策的不断优化，预计7-8月房地产市场活动将有所改善，预计热点城市市场将逐步稳定和恢复。
资金会大规模流入房地产吗？
但李宇嘉强调，这并不意味着资金将大规模流入房地产。他认为，在地方政府主要负责当地房地产稳定的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等应全面合作，帮助当地一揽子救助政策的发布和实施，尽快稳定房地产市场。
这并不意味着地方政府应该大幅放松首付，降低利率。李表示，信贷政策与地方政府一城一策的大框架真正产生共鸣。此前有报道称，部分城市房贷首付比例较高，希望降低首付，但金融部门持不同意见。未来，这种打架预计不会发生。
李宇嘉表示，对于三四线城市来说，如果有下调空间，首付比例很可能会下调。但政策对一线城市仍将更加谨慎。他认为，即使降低首付比例和利率，也不会给房地产市场带来快速反弹。因为供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等都发生了变化。
栏目主编：张武 编辑：卢晓川 图片来源：新华社 资料图 图片编辑：项建英
来源:作者:国是直通车
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