保利是国企吗（中国保利是国企吗）

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导读：“地王”频出的2010年，国务院国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，其余78家不以房地产为主业的央企必须退出房地产业务，简称“限房令”。本文主要描述：“限房令”后主要央企中信、保利的选择。共计4019字

【孙某人财经】（作者 振林）所谓央企都是共和国的"长子"，也曾经是房地产行业中的"带头大哥"，在房地产行业高利润的吸引下，众多央企纷纷进入房地产开发业务，但也引发了房地产行业"国进民退"、央企与民争利的担忧。

在2009年的楼市大牛市中，一方面房价急速上涨，引来普通百姓的担忧和不满；另一方面，在各地的土地竞拍会上，央企凭借强大的资金实力，力压众多民企，拍出了不少"地王"，在媒体舆论的大幅报道之下，央企背上了推高楼价的罪名。

为此，国务院国资委专门在2010年3月18日召开新闻发布会，宣布除16家以房地产为主业的央企外，其余78家不以房地产为主业的央企必须退出房地产业务。

这16家央企，包括中国建筑、中国房地产开发、保利、华侨城、中国铁路工程、中国铁道建筑、中化、中粮、中冶、五矿、中国水利水电建设、葛洲坝以及境外的华润、招商局、港中旅与南光。

而其他78家央企的房地产业务规模则普遍较小，2008年这78家央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占央企全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入仅占到15%，利润只占7%。

在国资委"限房令"的要求下，部分央企开始逐步退出房地产行业。其中影响最大的是中远集团出售远洋地产的股权，彻底退出房地产业务。

但是，"限房令"并没有规定明确的时间表，外界一直在批评央企"退房"速度太慢。此外，2011年，鲁能、中航、神华、中煤和新兴5家央企的房地产业务获国资委批准获得保留，允许从事房地产业务的央企由此前的16家又增加至21家。

最终推动部分央企退出房地产业务的，不是"政策"这只有形的手，而是"市场"这只无形的手。随着房地产行业的利润不再如以往丰厚，在激烈的市场竞争中，即使是被"钦定"可以发展房地产业务的央企，其对于房地产业务的定位，也逐步在发生变化。

其中一部分房企，响应中央大力支持国企改革、重组整合的政策，通过内部资源整合和外部并购，进入和维持了房地产行业龙头的地位，比如中国建筑、保利集团、华润集团、招商局、中化集团、中交建集团、鲁能集团等。

而其他央企的房地产业务，市场影响力正在逐步减退，其中部分更被其他央企兼并。如中国房地产开发集团在2010年被整体并入中交建集团；中冶集团在2016年被整体并入五矿集团……

到了2016年，央企之间的兼并重组频发，规模宏大的中海外收购中信集团地产业务、保利地产收购中航集团地产业务，都在这一年浮出水面。

中海外鲸吞中信资产

2016年3月11日，市场突然传出中国中信股份有限公司（0267.HK，简称"中信股份"）有意将其旗下地产业务出售给中国海外发展有限公司（0688.HK，简称"中海外"），而后者属于另一大央企巨头中国建筑，市场大为震动，中信股份当日股价急涨近10%。

如果消息属实，不仅意味着中海外继2015年以338亿元大手笔收购母公司中国建筑旗下的地产业务后，再次进行大规模的并购，同时也意味着曾经叱咤风云的中信地产，将从此退出住宅开发的舞台。

3月14日，中海外正式发布公告，其已经与中信股份订立买卖协议，将收购中信股份旗下绝大部分住宅物业发展项目。资产包中包含位于22个城市的约120个项目，大部分在一二线城市，截至2016年4月底的总建筑面积约为3155万平方米。

这次次收购最终代价为310亿元，支付方式分为两部分：一是中海外以每股27.13港元的价格，向中信股份配发约10.96亿股代价股份，总值约为248.50亿元人民币（约297.24亿港元），相当于中海外经扩大股本的约10%。每股27.13港元的发行价，较中海外最后交易日收市价溢价约5.36%。

二是中海外向中信股份出售物业组合作为资产代价，总值约为61.50亿元。中海外出售的资产包括4栋商业及写字楼物业，分别位于上海、南京、济南和沈阳，总建筑面积约为100万平方米。

通过收购中信地产，中海外进一步确定了自己行业龙头的地位。不但大幅增加了中海外的土地储备，还引入中信股份成为其战略股东及第二大股东，而中信股份作为大型央企，本身拥有中信银行、中信信托和中信证券等金融平台，未来和中海外可以在不同方面产生业务合作和资源互补。

中信股份的战略

但对于被收购方的中信股份，选择出售房地产业务，却也有其自身的逻辑。作为曾经的房地产行业巨头，中信股份对房地产业务做出的调整，从一定程度上反映了转型时期部分央企的战略考虑。

中国中信集团有限公司（简称"中信集团"）是国务院直属的大型央企，业务涉及金融、资源能源、制造、工程承包、房地产和其他领域。2013年中信集团位居美国《财富》杂志"世界500强"企业排行榜第172位，而现在的排名2020应该已经上升到126位了。

中信集团很早就进入房地产业务，并逐步发展为中信地产和中信泰富两个地产平台。其中中信地产的地产业务规模较大，2011年、2012年和2013年的合同销售额分别为250亿元、235亿元和384亿元，合同销售面积分别为196万平方米、231万平方米和287万平方米。根据克而瑞研究中心的排名，2013年中信地产年度销售面积在中国房地产企业中排第17名。

相比之下，中信泰富旗下的房地产业务则比较小，2013年的住宅合同销售面积仅约为22万平方米，同时拥有多栋商业投资物业。

2014年，香港上市公司中信泰富（0267.HK）以约2270亿元收购母公司中信集团的资产，并在收购完成后更名为中信股份，实现集团整体上市。但是合并后，中信股份的地产销售规模不升反降，2014年住宅合同销售面积为209万平方米，2015年为215万平方米，销售面积在当年克而瑞销售排名榜中下降至第37名。同时，房地产业务在中信股份的整体业务中比重也不大，2015年中信股份的房地产业务净利润约为41亿港元，同比下降12%，仅占中信股份总利润的10%。

常振明

在这样的情况下，中信股份做出了出售住宅开发业务的重大决定。董事长常振明在中信股份2015年年报中，专门向股东进行了解释：中信股份在整合地产业务的过程中，发现在住宅地产方面，中信的规模和土地储备较行业一流企业仍有一段距离。而中信股份管理层对业务发展有一个共识，就是要在所涉足的行业打造有竞争力的龙头企业，如果凭一己之力难以达到这个目标，就要与行业领导者合作，而中海外是一个理想的合作伙伴，能使地产业务的资产实现价值最大化。

重组之后，中信股份并非完全撤出房地产行业，一方面，是通过持有中海外的股权，继续参与国内住宅地产市场的发展；另一方面，是将内地房地产业务的重点转为商业地产项目，尤其是大型综合项目的开发和运营，并继续在香港发展地产项目。

2017年，中信股份房地产业务实现净利润76.6亿港元，同比上升332%，其中包括来自中海外的贡献36亿港元，以及出售两栋办公楼予中国工商银行和中国人寿获得的利润。同时，其商业地产项目也有突破，旗下北京中信大厦项目（也称为"中国尊"）于2017年8月实现主体结构封顶，结构高度达到528米，是目前北京市已知建筑设计中最高的大楼，成为北京的标志性建筑。

中国尊

保利地产收购中航资产

2016年7月7日，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，简称"保利地产"）公告，称母公司中国保利集团公司（简称"保利集团"）正在探讨收购中国航空工业集团公司（简称"中航集团"）的房地产开发业务，自7月7日起停牌。

和正在进行中的中海外收购中信资产的事件相比，新宣布的收购案对市场的吸引力毫不逊色，掀起了央企相互并购的第二波高潮。不过，和中海外一口气宣布收购中信资产包的规模和代价不同，保利集团和中航集团采取了一种循序渐进、逐步收购的方式，按照"成熟一批、交易一批"的原则推进工作。

中航集团与保利集团同为特大型央企，且同有军工背景，是航空制造业的巨头，但其房地产业务的规模，则远在保利集团之下。其最终对地产业务做出战略转型的决定，对其他地产业务较小的央企，也有很大的参考意义。

对于未来退出房地产开发业务的决定，中航地产相当坚决，其保证公司及下属企业未来均不会再从事房地产开发业务，未来与房地产开发相关的企业资质证书亦将全部注销。

在本次重组转型后，中航地产集中资源发展了更具有比较优势的物业资产管理业务，实现公司业务的转型升级。

其实在本次交易前，中航地产的物业管理业务已经颇具规模和特色，其主要围绕机构类物业资产的管理，涵盖政府、学校、金融、公共事业和写字楼等机构，具有代表性的项目包括港珠澳大桥、中山大学广州校区、环境保护部、深圳市委、中国邮政四川省分行等。

此外，中航地产也将继续保留和发展其商业地产方面的项目，其在商业地产经营方面已经初具规模，形成了以"九方购物中心"品牌为核心的商业管理能力。

自2011年至2017年，赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北6家九方购物中心相继开业运营，并已签约赣州巨亿、湖南浏阳、张家界印象城等管理输出项目。

2018年5月，中航地产正式更名为中航善达股份有限公司，以反映公司主业从房地产开发转为物业资产管理的实际情况。

涉房央企的选择题

央企的重组整合，是国企改革的一个大方向。十八大以来，国务院国资委先后完成18组34家央企重组，央企由117户调整至98户。在这样的大背景下，被允许进入房地产业务的央企，数目相信还会继续下降，而其他央企的房地产业务，将成为被虎视眈眈的"香饽饽"。

但是，在"进"与"退"这两个选项之外，央企的房地产业务要生存和发展，是否还存在第三条道路？除了"大而全"，"小而美"是否也是一个选择？

中信和中航，在出售房地产开发业务的同时，也按照自身的优势，保留和发展自身的优势项目。比如中信股份虽然出售了房地产开发业务，但仍在积极拓展大型综合体项目，争取房地产"存量时代"的红利，也将其作为中信集团整体资产配置中的一个重要部分；中航地产则努力发展具有市场优势的机构类物业资产管理业务，向"轻资产"的方向迈进。

想做"大而强"的，动作还要更加迅速；想做"小而美"的，思路也要更加清晰。

面对强者愈强的"马太效应"，不管是央企、国企还是民营企业都要做好这道选择题。

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